بشائر: الدمام
كشفت مسودة اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار، التي طرحتها الهيئة العامة للعقار، على منصة استطلاع”، عن مجموعة من الإجراءات والضوابط الجديدة التي تهدف إلى تنظيم عملية تملك العقارات والحقوق العينية الأخرى في المملكة، بالإضافة إلى تحديد الرسوم والغرامات المترتبة على المخالفات.
بوابة إلكترونية لتملك غير السعودي للعقار
وبموجب اللائحة ستُنشئ الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية لتملك غير السعودي للعقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، ترتبط بالسجل العقاري، وأن يكون دخول المستفيدين للمنصة الإلكترونية من خلال منصة النفاذ الوطني. ويجب أن تكون جميع العمليات المالية المتصلة بتملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار من خلال وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة بالمملكة.
وفيما يتعلق بتملك الأفراد، يُعد الزوج غير السعودي وأصوله وفروعه الذين يعيلهم، تابعين له لأغراض تملك العقار المخصص لسكنه، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك عقار مخصص للسكن إلا إذا انتفت الإعالة من خلال الوثائق المعتمدة في المملكة. وتُثبت حالة الزوجية والإعالة للأصول والفروع من خلال الوثائق المعتمدة في المملكة.
3 متطلبات لتملك غير المقيمين في المملكة
وعلى غير السعودي ذي الصفة الطبيعية غير المقيم في المملكة، قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، إصدار هوية رقمية وتفعيلها عبر منصة خدمات وزارة الداخلية “أبشر”، وفتح حساب بنكي داخل المملكة، وإصدار رقم اتصال سعودي باسم حامل الهوية الرقمية.
تملك الشركات
أتاحت اللائحة للشركة السعودية التي يشترك في ملكية رأس مالها شخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية الذين لا يتمتعون بالجنسية السعودية، تملك العقار خارج النطاق الجغرافي لمزاولة نشاطها الاستثماري، أو كمقر وفروع إدارية أو استثمارية، أو لسكن العاملين فيها.
ويقتصر تملك الشركة للعقار خارج النطاق الجغرافي على حدود الاحتياج الفعلي لها، بعد موافقة وزارة الاستثمار. وتؤكد اللائحة أنه لا يخل أي تعديل للنطاق الجغرافي بأي حقوق عينية اكتسبها غير السعودي، ويتعين إعمال الأفضل له في جميع الأحوال.
وعلى الشركة غير السعودية قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، التسجيل لدى وزارة الاستثمار، وأن يكون الممثل النظامي للشركة حاصلاً على هوية من الهويات المصدرة وفقاً لأنظمة المملكة، والإفصاح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين للشركة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة. وتلتزم الشركة غير السعودية بتحديث أي تغيرات جوهرية طارئة على ملكية رأس المال أو نحوها.
الكيانات غير الربحية
على الكيان غير السعودي غير الربحي قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، وأن يكون الممثل النظامي للكيان حاصلاً على هوية من الهويات المصدرة وفقاً لأنظمة المملكة، والإفصاح عن المسيطرين المباشرين وغير المباشرين للكيان، وفتح حساب بنكي داخل المملكة. ويلتزم الكيان المسجل بتحديث أي تغيرات جوهرية طارئة عليه. كما يمكن لغير السعودي استثمار الحقوق العينية على العقار بعد استيفاء متطلبات نظام الاستثمار والحصول على التراخيص اللازمة.
رسوم التصرفات العقارية
فيما يتعلق بالرسوم المفروضة على التصرفات العقارية لغير السعوديين، فقد حددت اللائحة نسبًا متفاوتة بحسب نوع الغرض (سكني أو تجاري أو صناعي) وموقع العقار، حيث تبلغ رسوم التملك السكني 2.5% في مدن مثل الرياض، جدة، مكة المكرمة، والمدينة المنورة، في حين تُعفى بعض المناطق الاقتصادية من هذه الرسوم. أما الرسوم على الأغراض التجارية والصناعية فحددت بنسبة 0% في معظم المدن، باستثناء المناطق الاقتصادية الخاصة التي تطبق عليها رسوم بنسبة 2.5%.
وتُعد بعض التصرفات العقارية من غير السعودي خاضعة للرسم بنسبة 0%، وتشمل التصرفات التي تُنفذ بموجب حكم قضائي نهائي أو أمر صادر من جهة قضائية مختصة، أو التصرف الناتج عن نزع ملكية للمنفعة العامة أو عن وضع يد مؤقت على العقار. وتشمل أيضاً التصرف دون مقابل إلى وقف عام أو خاص أو مشترك، أو إلى جهة حكومية، أو شخصية اعتبارية عامة، على أن يكون موثقًا لدى الجهة المختصة.
كما يُعفى من الرسم التصرف العقاري الذي يتم فيه رد العقار إلى المالك غير السعودي الذي سبق له التصرف فيه، بشرط أن يكون خلال 90 يومًا من تاريخ توثيق التصرف الأول، ودون تغيير في وصف العقار أو في المقابل المالي المتفق عليه في التصرف محل الرد. وأخيرًا، تُعفى التصرفات العقارية في قسمة العقار الشائع بين الشركاء، بشرط ألا يترتب عليه زيادة في نصيب أي منهم.
المخالفات والعقوبات
تضمنت اللائحة ملحقًا يوضح تصنيف المخالفات والعقوبات المقررة لها. فعلى سبيل المثال، عند تقديم غير السعودي متعمدًا معلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى تملكه العقار، تكون العقوبة غرامة 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة بما لا يزيد على 10 ملايين ريال، وبيع الحق العيني على العقار.
وفي حال تقديم شركة سعودية يشترك في ملكية رأس مالها شخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية الذين لا يتمتعون بالجنسية السعودية، معلومات غير صحيحة بشأن احتياجها الفعلي لتملك عقار للحصول على موافقة وزارة الاستثمار، تُفرض غرامة لا تقل عن 0.5% ولا تزيد على 1% من قيمة الحق العيني المكتسب زيادة عن الاحتياج الفعلي، بما لا يزيد على مليوني ريال.
وفيما يخص إعاقة المفتشين أو عدم تمكينهم من أداء مهامهم، أوعدم معالجة المخالفة أو تصحيحها خلال المهلة الزمنية، يعاقب عليها بالإنذار في المرة الأولى، وغرامة لا تقل عن 0.1% ولا تزيد على 0.5% من قيمة الحق العيني محل التفتيش بما لا يزيد على 500 ألف ريال في المرة الثانية.
أما عدم قيام الشركة غير السعودية المسجلة لدى وزارة الاستثمار بتحديث التغيرات الجوهرية الطارئة على ملكية رأس المال، فالعقوبة هي الإنذار في المرة الأولى، وغرامة لا تقل عن 0.5% ولا تزيد على 1% من قيمة آخر حق عيني مكتسب قبل حدوث التغيرات بما لا يزيد على مليون ريال في المرة الثانية.
كما يؤدي عدم قيام الكيان غير الربحي غير السعودي المسجل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي بتحديث أي تغيرات جوهرية طارئة عليه، إلى الإنذار في المرة الأولى، وغرامة لا تقل عن 0.5% ولا تزيد على 1% من قيمة آخر حق عيني مكتسب قبل حدوث التغيرات بما لا يزيد على مليون ريال في المرة الثانية.
التفتيش والرقابة على المخالفات
وفيما يخص التفتيش والرقابة، يتولى مفتشون – يصدر بتحديدهم قرار من الهيئة – مجتمعين أو منفردين ضبط مخالفات أحكام النظام واللائحة، وإثباتها، وتحدد الهيئة آلية عملهم. ويجوز استخدام الوسائل الإلكترونية الحديثة عند ممارسة صلاحيات التفتيش والضبط. وللمفتشين في سبيل تأدية مهامهم البحث والتحري ومتابعة البلاغات والشكاوى عن مخالفات النظام واللائحة، ولهم الاستعانة برجال الضبط الجنائي عند الاقتضاء لدعمهم في عملهم وضبطهم للمخالفات. ويُعد التبليغ الوارد في النظام واللائحة منتجًا لآثاره النظامية إذا تم بإحدى الوسائل التالية: الرسائل النصية المرسلة عبر الهاتف المحمول الموثق، أو البريد الإلكتروني، أو أحد الحسابات المسجلة في أي من الأنظمة الآلية الحكومية، أو البريد المسجل.
