م. أمير الصالح
كان المواطن صالح في معية زوجته بجولة داخل الاحياء الجديدة في مدينته، فرأي وإياها يافطة إعلامية كبيرة معلقة على واجهة فيلا صغيرة (ديبلوكس) ومكتوبا عليها فيلا العرض. تساءلت زوجته عن معنى ذلك، فقال لها زوجها: أنها فيلا مبنية وهي نموذج من مجموعة فلل تحمل ذات التصميم والمساحة تم الإنتهاء من بناؤها وعرضها للجمهور للتسويق والترويج لمشروع يضم مئات الوحدات المشابهة. والديبلوكسات الاخرى بُنيت بعضها أو في طريقها للبناء من قبل مطور عقاري أو شركة إستثمار عقاري بهدف بيعها على عامة الناس بالنقد أو عن طريق ممول بنكي أو عن طريق قرض من قبل وزارة الاسكان. أصرت الزوجة على النزول والتجول في فيلا العرض تلك. وبعد أن تجولت مع زوجها في أرجاء فيلا العرض، أعجبتها الفيلا وأمطرت الزوجة ممثل شركة التطوير العقارية باسئلة كثيرة عن طريقة الشراء والأقساط والتمويل وإمكانية الخصم في السعر والضمان على المبنى … الخ. هنا، إنفتحت قريحة المواطن الزوج وأخذ العزم في قراءة المزيد عن هذا الموضوع ليكون صورة شاملة ويعطي شرح وافي لزوجته وإتخاذ القرار بالشراء أو الإستمرار في الإيجار الى اجل آخر.
إنطباع معظم القادمين على شراء وحدات سكنية جاهزة للبيع يتم إنفعاليا وعاطفيا بناء على رونق التشطيب النهائي وتناسق الالوان وجمال الاضاءات وكفاءة التكييف وتوزيع الأثاث المبهر وكفاءة التصميم الداخلي في فلل وشقق العرض. في السابق كان عدد المدلسين في قطاع مقاولات البناء العقاري الجاهز عدد ملحوظ، أما اليوم و بحمد الله ومع وجود مركز “وافي” المشرف على كل مشاريع البيع على الخارطة والبيع من قبل مطورين عقاريين معتمدين من قبل وزارة الاسكان فإن هذا الريب والقلق قد اندثر وبشكل قاطع إن شاء الله.
للمهتمين بمعرفة مهمات هيئة “وافي” يمكنكم الاطلاع على صفحة وافي الالكترونية
https://wafi.housing.gov.sa/ ( https://momrah.gov.sa/ar)
عند زيارة مجمع وحدات لمطورين عقاريين، ففي الغالب، هواجس الرجل المشتري للعقار السكني الجاهز تشمل:
١- سعر الوحدة
٢- فحص التربة وصلابة الارض
٣- جودة الهيكل الانشائي وخلوه من الغش والاخطاء والتدليس
٤- الالتزام بكود البناء السعودي ووجود إشراف هندسي معتمد في كل مراحل البناء
٥- بنود الضمان ومدته على أعمال السباكة وأعمال الكهرباء والهيكل الإنشائي للمبنى
هواجس المرأة عند شراء منتج عقاري سكني جاهز :
١- تناسق الألوان والديكور الداخلي
٢- جمال التصميم لكامل المبنى وحسن توزيع الغرف وعدد دورات المياه وسعة مساحة المطبخ
٣- الاضاءة وحسن توزيع الانوار
في الغالب، البعض من الناس ينظر نظرة فيها شي من الحدية إلى المطور العقاري، ذلك أن غلاء سعر الوحدة الذي يعلنه المطور يحيل بين المشتري وبلوغ حلمه في الإستقرار ببيت يمتلكه. وفعليا المشتري لا يرى كل الصورة وأنما يرى فقط وفقط المطور العقاري! وتجاهل أو تناسى بأن المطور العقاري ظهر في الصورة بعد أن:
١- تفاوض المطور مع تجار الاراض العقارية لكي يحرز أقل سعر للمتر الخام لكامل مساحة المشروع.
٢- تفاوض المطور مع عدة مكاتب هندسية لكي يعتمد مخطط/ مخططات نموذجية بناء على المساحة المعتمدة.
٣- تفاوض المطور مع عدة مقاولين لترسية عقود البناء طبقا للكود السعودي للبناء والمخططات المعتمدة.
٤- تفاوض مع عدة شركات متخصصة في السباكة والتمديدات الكهربائية والأصباغ والعوازل لكي يرسي عقود أعمالهم في المشروع.
ومع كل ما ذكرناه بالاعلى إلا أننا نسأل البعض:
هل المطور العقاري صديق أو عدو للمشتري لمنتج عقاري سكني؟!
في الواقع بحثت بعض الوقت في هذا الامر وقد هُيئت لي الفرصة أن أزور معرض سيتي سكيب الدولي @csglobalksa الذي عقد حديثا بأطراف مدينة الرياض بين الفترة ١٠-١٣ سبتمبر ٢٠٢٣ ، وإنجلت لدي عدة حقائق في هذا الشأن. من تلكم الحقائق أن المشتري بشكل عام يريد إستحواذ أكبر قيمة شرائية لأمواله عند عزمه على شراء وحدة سكنية في المدينة التي يريد أن يقطن بها. و هذا حقه ولا ينكر عليه أحد هذا الحق بل ونقف معه في سعيه. و في المقابل، المطور العقاري الأمين من حيث المبدأ يُريد أن يجني بعض من الربح المعقول لكي يستمر في كسب قوته وقوت عياله وإنجاز أعماله ويوفي إلتزاماته ويقدم منتج مطابق لكود البناء السعودي المعتمد ويلبي ذوق المستهلك. موضوعيا التوفيق بين أحلام وآمال وأذواق وتطلعات المستهلك من جهة وإستيفاء أتعاب المطور العقاري ماديا أمر ممكن إن توفرت حسن النية وهذب الطمع من قبل كلا الطرفين والنظر للأمور بعقل وبصيرة. وفي الواقع نجحت بعض شركات التطوير العقاري المحلية نجاح يُعتد به في التوفيق بتوفير وحدات سكنية تتوافق وتطلعات المشتريين وبأسعار جدا مناسبة لأغلب الفئات العازمة على الشراء. و لعل أفضل شاهد عيان رأيته في مثل هذا النجاح هو المطور العقاري (انوفيست ) @innovest_sa. التوفيق بين تطلعات المشترين في تحقيق حلم تملك وحدة سكنية بأسعار معقولة وتصاميم تلبي الاحتياجات، و لذا شوهد الإقبال الكبير على منصة ذاك المطور العقاري الوطني ولفت إنتباه معظم زوار معرض سيتي سكيب الدولي وبارك الله لهم ببيع كامل المخطط في خلال مدة إقامة المعرض. ماشاء الله تبارك الله. نعلم علم اليقين بأن قيمة الارض الخام هي أكبر مُعين للمطور العقاري على تقديم منتجات عقارية بأسعار معقوله إن كانت قيمة الارض الخام معقولة. وعليه ومن هذا المنبر أقترح إدراج حزمة قوانين صارمة تعالج ظاهرة المضاربة في أسعار الأراضي وتفتت إحتكار الأراض وتجارة الاراضي لكي يستطيع المطورين العقاريين أن يستحوذوا على مساحات أكبر وفي أماكن داخل المدن أو على إمتداداتها فيقدموا منتجات عقارية بأسعار معقولة وطبقا لمواصفات عالية بإشراف جهات رسمية أمينة (وافي). وينال كل مواطن، أو الأغلب منهم، حق إمتلاك وحدة سكن تتماشى مع إمكانياته المالية وتحفظ كرامته بوجود مأوى له و لأبناءه داخل مدينته.
رجوعا إلى صالح وزوجته اللذان زارا فيلا العرض وعزما على شراء ديبلوكس بعد طول تردد. إلا انهما تفاجئا ببروز تحدي جديد وهو إرتفاع نسبة الفائدة البنكية على الديون. خدمة الدين عند أخذ قرض بنكي لشراء بيت العمر قد تساوي تراكميا على مدى عشرين سنة قيمة البيت الاصلي!! و هذا أمر أيضا ذو شجون ونتطلع لصنع حلول فعالة تعين كل رب اسرة على تجاوزها.
